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土拍政策调整预期强烈购房者:新房品质把关更需要被关注

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发布时间:2021-08-19 13:29 | 来源:互联网 | 作者:未知 | 点击数:1983 次

  8月18日,杭州市规划和自然资源局发布公告表示,今年7月30日发布的《杭州市国有建设用地使用权出让公告》出让的31宗住宅用地终止挂牌,上述地块将于8月31日前重新公告,这批住宅用地原定于9月7日、8日出让。

  就在8月17日,济南市自然资源和规划局就“国有建设用地使用权网上挂牌出让(济自然规划告字〔2021〕4号)”发布补充公告。据悉,“济自然规划告字〔2021〕4号”中的土地出让公告时间延长至2021年8月30日,挂牌起始时间调整为2021年8月30日9:00起,挂牌截止时间调整为2021年9月10日。此次,《补充公告》对出让方式也作了调整,由“限地价,竞政府储备性公有房”调整为 “限地价,抽签确定竞得人”,即根据住宅用地设定的最高限价,如竞买企业最终报价未达到最高限价则价高者得;如两家以上(含两家)竞买企业最终报价均达到最高限价,则采用现场抽签方式确定竞得人。《补充公告》还要求参与商品住宅用地竞买的企业须具有相应的房地产开发资质。同一企业及其控股的各个公司,不得参加同一宗商品住宅用地的竞买。

  除了济南,苏州也在17日发布第二次集中土拍延迟拍卖的公告,土拍延期至2021年9月16日10:00正式开始,同时对房企拿地资质审核、参拍房企资金审核、部分地块楼面地价做出下调。其中,调整苏地2021-WG-41号、苏地2021-WG-42号、WJ-J-2021-019号、WJ-J-2021-022号、WJ-J-2021-023号5宗地块一次报价有效区间上限。

  今年2月,自然资源部、住建部等部委要求22个重点城市实施土地供应两集中政策,2021年住宅用地公告不超过3次。按照正常的推地节奏,第三季度是“上架”第二次集中供地的时间。由此可见,一些城市已着手酝酿调整拍地竞买规则。

  市场信息显示,自然资源部此前对部分集中供地试点城市的供地部门作出新的部署,明确要求商品住宅用地出让公告需体现四个方面:

  第二,建立有效的购地审查制度,加强对房地产企业购地资金的来源审查。房地产企业参与土地竞拍和开发建设过程中,其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他融资便利。参与土地竞买的主体必须提供资金来源证明,将现行工具箱中的“建立购地资金来源审查制度”由可选项改为统一实施的政策措施。

  第三,单宗地溢价率不得超过15%,绝不允许通过提高起拍价格调整溢价率,否则将严肃公开处理,严控城市楼面地价新高。

  第四,在达到地价或溢价率上限的时候,不得以竞配建等方式增加实际地价,可通过一次性合理报价、摇号、竞更高更优品质建设方案等方式确定竞得人。

  中原数据显示,今年首轮22个城市合计土地出让金达到10530亿,平均土地溢价率达到14.7%,楼面价平均达10002元每平米,相比2020年同比上涨了15.1%。与此同时,大部分城市都对新房销售进行了限价,两相挤压下,房企的利润空间被大大压缩了。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,首批集中供地,没有实现稳地价的预定目标。深圳溢价率最高达45%,楼面价最高达7万元/平。第二批供地需要调整,避免再推高地价。

  有分析人士表示,首批集中供地利润太薄,第二轮供地如果继续采取此前的模式,多数企业拿地会造成风险,不拿地又会造成地方收入下滑,是“双输”局面。土拍规则调整,当是对房地产调控长效机制的落实,在新房限价,二手房指导价政策的基础上,让房价、地价联动起来。

  房企利润被压缩,也让一些购房者担心房屋的品质。“最近收房时才发现房屋出现漏水等现象,上网一搜才发现许多新盘都曾被曝光类似的质量问题。”刚刚在深圳罗湖区购买新房的小陈告诉记者,“新房品质把关更需要被关注。”

  值得注意的是,“竞品质”似乎成为土拍新标配。此前,杭州曾开展“竞品质”试点,由过去的单一“竞地价”转变为先“竞品质”再“竞地价”模式,且试点地块全部实行现房销售。事实上,此前北京、成都和苏州等城市也都相继出台了品质相关政策。其中成都与苏州主要是从商品住宅建设角度出发,制定了相关的品质要求,与土拍暂无关联性。北京则是品质与地价同行,采用先“竞地价”再“竞品质”的模式。

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